Consells per llogar un habitatge

 
 
Abans de llogar un habitatge et proposem que donguis un cop d'ull a la Guia de Lloguer Jove.

Font: Oficina d'Habitatge del Consell Comarcal del Barcelonès; www.barcelonesjove.net.

Arriba un moment en què un jove es planteja la possibilitat d’independitzar-se dels seus pares i anar a viure pel seu compte, ja sigui tot sol, amb parella o amb altres.  A partir d’aquí comencen a sorgir un conjunt de dubtes i apareixen tot un conjunt de plantejaments que cal donar-hi resposta, com per exemple si és una bona opció llogar, on es pot anar a buscar un habitatge de lloguer, quins coneixements legals mínims cal saber, entre d’altres.
L’objectiu d’aquesta Guia és donar unes nocions bàsiques de tot el que s’ha de tenir en compte i orientar al jove a l’hora d’accedir a un habitatge de lloguer.  
En cas de qualsevol dubte o per més informació no dubteu a posar-vos en contacte amb nosaltres per qualsevol consulta.
 
Abans de buscar un habitatge de lloguer, és important que tinguis ben clar tot el que implica llogar per a que la teva decisió sigui el més encertada possible segons les teves pretensions. Et recomanem, doncs, que tinguis el compte el següent:
 
2.1.- Preguntes que t'has de fer: 
Sovint, decidir entre viure de lloguer o comprar-te un habitatge no és un tema fàcil. Evidentment, comprar un pis o una casa comporta moltes més despeses que viure com a arrendatari. Si no ho tens clar, les qüestions que has de valorar abans de prendre una decisió són: 
 
- Tinc prou capacitat econòmica com per decidir-me per la compra d’un habitatge? 
- La meva situació laboral és prou estable? 
- Puc accedir a un habitatge de similars característiques si compro o llogo? 
- Em compensa demanar una hipoteca, comparant les despeses mensuals d’aquesta amb el preu del lloguer?
- Conec el tractament fiscal de la compra d’un habitatge?
 
Un cop has pres la decisió de llogar, has de pensar si aquest lloguer serà per un temps determinat o si serà una opció a llarg termini. En qualsevol cas, la recerca d’habitatge i els drets i deures de la persona que lloga un habitatge són les mateixes.

2.2.- Avantatges i desaventatges del lloguer:
Evidentment, llogar té unes avantatges i unes desavantatges si ho comparem amb l’adquisició d’un habitatge en propietat. Aquests són alguns dels “pros” i “contras” de llogar.
 
AVANTATGES
- Els tràmits administratius són més curts i ràpids que els de compra: no s’ha de demanar hipoteca, no cal anar al registre de la propietat ni contractar un notari. També t’estalvies el cost econòmic de tot això.
- No cal tenir grans estalvis per a poder entrar a viure en un habitatge.
- Si tries malament, no tindràs tants problemes per deixar l’habitatge com si és de propietat.
- En algunes ocasions, es pot accedir a un lloc més gran, més ben situat i amb més i millors equipaments.
 
DESAVANTATGES
- El poder fer obres no és una opció de lliure decisió de l'arrendatari. Encara que vulguis, és possible que el propietari no et doni el permés per fer-les.
- Cada any s'incrementa el lloguer amb l'IPC (un cop l'any).
- Passats cinc anys finalitza el contracte i és possible qu pugi molt el preu del lloguer.
- No es revaloritza el que has invertit.
- És possible que es perdin despeses d'instal·lació electrica, telefònica, de gas o de lampisteria.
 
 
 
3.1.- El tipus d’habitatge que vols
Abans de començar a buscar, és necessari que facis un llistat sobre què vols que tingui el teu habitatge i també sobre els recursos econòmics que tens per a fer front al pagament del lloguer.
 
a. Quant puc pagar?
Si has decidit que, en la teva situació, el millor que pots fer és llogar un habitatge, el primer que has de saber és quant pots pagar. Aproximadament, el preu del teu habitatge no ha de superar un terç dels teus ingressos.
 
b. Habitatge amb o sense mobles?
Els pisos o cases amb mobles solen ser més cares que les que no en tenen, però el fet de llogar una casa o apartament amb mobles t’estalvia la despesa de comprar-ne de nous. Si prefereixes decorar-te la casa al teu gust, pensa en mobles que desprès puguis transportar a un altre habitatge.
 
c. Com ha de ser l’habitatge?
Pensa en els metres quadrats que ha de tenir el pis o casa, la zona en la que vols viure, número d’habitacions, etc. És important també que tinguis en compte els següents detalls:
- Nivell d’equipaments i serveis de la zona triada: és important saber el nivell d’accessibilitat del barri, els transports públics, el nivell d’equipaments de la zona (serveis sanitaris, botigues, mercats, espais verds, biblioteques, centres d’oci que siguin del teu interès, etc.)
- Possibles canvis al barri: si hi ha un pla urbanístic previst, seria bo que t’informessis abans a l’Ajuntament per a saber si aquest et beneficiarà o perjudicarà.
- Orientació i ubicació de l’habitatge: Si tries un pis que doni a l’interior, t’estalviaràs els sorolls del carrer, tot i que la vista no sigui potser tan bona. La ubicació també determinarà la lluminositat de l’habitatge i cal tenir en compte la seva ventilació.
 
d. Vull viure sol o compartir l’habitatge?
Pot ser que tu sol no puguis fer front al pagament d’un lloguer i hagis d’optar per compartir habitatge amb altres persones que no coneixes. Això és un assumpte que hauràs de tenir molt clar abans de buscar un habitatge de lloguer.
 
e. Sé quines ajudes em donen les administracions per a llogar un habitatge?
Informa-te’n de quines ajudes donen les administracions per als lloguers abans de començar la teva recerca.
 
3.2.- La recerca de l’habitatge de lloguer
Amb aquests dubtes anteriors resolts ja pots començar la recerca del teu habitatge. Ara ve la tasca més difícil: trobar l’habitatge. Ja t’avisem de que avui en dia el mercat de l’habitatge de lloguer és molt escàs i car, però sempre és possible trobar més o menys el que demanes. Aquestes són algunes de les vies per a buscar pis:
 
- Premsa: La majoria dels diaris tenen una secció d’anuncis destinades a “habitatges de lloguer”. La major part solen ser anuncis d’immobiliàries. Tingues en compte que la contractació mitjançant agència és més cara, però més fàcil. Llogar directament del propietari és més econòmic, però la recerca és més complicada. Hi ha també publicacions de “només anuncis”, però pots trobar-te que al ser un mercat el de lloguer molt dinàmic aquest ja estiguin desfasats.
- Boca-orella: Corre la veu de que busques pis entre els teus amics, familiars,  coneguts. Encara que sembli mentida, aquest mètode sol funcionar més del que sembla.
- Agències immobiliàries: La manera més ràpida per trobar habitatge, però també cara. S’encarreguen de tots els tràmits (t’ensenyen l’habitatge, et redacten el contracte, t’expliquen les característiques del pis o casa i de les garanties...) i treballen amb serietat. Això sí, normalment demanen una comissió al propietari que normalment és un mes de lloguer. Solen preferir la gestió de lloguers alts o mitjans-alts.
- Anuncis al carrer: Si tens clara la zona on vols residir, passeja’t per ella i mira als portals. Es possible que trobis anuncis d’agències i particulars. La part bona d’anar lloc per lloc és que pots fer-te de seguida una idea del tipus d’habitatge que trobaràs.
- Anuncis en cartelleres: Normalment aquestes cartelleres que pots trobar als centres juvenils són d’altres joves que busquen companys de pis, sovint estudiants. Si aquesta és la teva opció a l’hora de llogar, pot ser un bon sistema per trobar habitatge.
- Internet: Hi ha moltes pàgines web especialitzades en el lloguer d’habitatges. La majoria et demanaran que et registris per a començar a fer la teva recerca. Les cerques solen ser molt acurades, ja que a través dels buscadors pots demanar un habitatge amb característiques determinades, en una zona concreta i amb les prestacions que desitgis.
- Borses Joves d’Habitatge: Aquest servei s’oferta des de l’administració pública i  dóna la possibilitat als joves de trobar pisos més assequibles que al mercat lliure i sense haver de pagar les comissions que demana una agència. Les Borses Joves d’Habitatge posen en contacte al propietari amb el jove que vol llogar un pis i els hi dóna a totes dues parts una sèrie de garanties per al cobrament de la renda mensualment (cas dels propietaris) i assegurances multirisc (avantatge per a totes dues parts). És un servei totalment gratuït per als joves on l’administració pública es l’encarregada de fer la intermediació entre el propietari i el llogates.

3.2.1. Les centrals d’anuncis i els anuncis a la premsa
Aquestes són altres vies per buscar un habitatge de lloguer. Et recomanem que vagis en compte amb les centrals d’anuncis i els anuncis que apareixen a la premsa, ja que en el primer cas sol tractar-se d’un mètode d’enganyifa i en el segon cas, molts dels pisos que apareixen ja estan llogats:
Les centrals d’anuncis són empreses que es dediquen a vendre per un preu d’uns 300 € llistats de pisos de lloguer. Sovint, el llistat que venen conté pisos inexistents, que ja estan llogats o que el propietari no té interès en llogar. A més, els llistats estan sovint mancats d’informació, hi ha anuncis que semblen ser de particulars i que en realitat pertanyen a agències, etc. Si, finalment i tot i aquestes recomanacions, compres un d’aquests llistats, assegura’t bé de la serietat i credibilitat de l’empresa que te’l ven i demana sempre el rebut de pagament d’aquests diners pel servei.
Si et fan signar qualsevol paper, assegura’t bé del que estàs signant, demana una còpia i si veus qualsevol irregularitat, no dubtis a denunciar-ho a una associació de consumidors.
L’increment considerable del preu de l’habitatge fa que els joves es llencin a la primera oferta que creuen que és la més econòmica o la que els hi pot oferir més avantatges. Per això fan cas als anuncis en premsa que sovint ofereixen pisos a un preu aparentment inferior al del mercat. En moltes ocasions aquests anuncis no són més que fraus que pretenen aconseguir clients amb la clara intenció de defraudar-los i al final ens quedem sense diners i sense el pis.
Cada dia ens podem arribar a trobar diaris i revistes que publiquen anuncis d’habitatges con si fossin immobiliàries; el preus que ens ofereixen no són el que ens pensem, ja que no corresponen al lloguer en si, sinó a un preu que nosaltres hem de pagar per tal que ens subministrin informació sobre determinats pisos. La majoria d’aquests llistats contenen pisos que ja han estat llogats, o bé no es corresponen a les nostres peticions, o simplement són habitatges que no es lloguen perquè no existeixen; en moltes ocasions també succeeix que els habitatges en lloguer estan en unes condicions d’habitabilitat incorrectes.
Per evitar problemes a l’hora de trobar pis o en cas de dubtes en aquest tema, cal dirigir-se a institucions i organismes que compten amb professionals que poden assessorar sobre cada cas en concret, com és el cas de les Associacions de Consumidors i les OMICS (Oficines Municipals d’Informació al Consumidor).
 
3.3.-Les visites als pisos
Quan vegis una oferta d’un habitatge que t’interessa perquè encaixa en les teves pretensions, has de realitzar la conseqüent visita a l’habitatge per veure’l. En aquestes visites als pisos que t’interessen és imprescindible que paris atenció en els següents aspectes:
 
- Revisis l’estat complet de l’habitatge: Comprova el funcionament correcte dels diferents subministraments (aigua, llum i gas) i pregunta si aquests contractes estan vigents. En cas que el propietari o l’antic arrendatari hagin donat de baixa algun dels subministraments, pensa que hauràs d’ocupar-te tu de les despeses de tornar a donar d’alta els serveis i això sol ser car. En el cas dels electrodomèstics, mira que aquests funcionin, així com altres aspectes (persianes, etc). També comprova que els mobles que siguin a l’inventari i comprova si hi ha qualsevol desperfecte. Apunta-ho per si desprès et reclamen qualsevol cosa que tu no hagis fet malbé. No deixis de comprovar la llum, la ventilació dels habitatges i la pressió de l’aigua en el cas dels edificis antics.
- Pensa en quines reparacions són necessàries: Comenta-li al propietari què consideres imprescindible reparar. Si són aspectes necessaris per a poder viure còmodament a l’habitatge, hauràs de pactar amb el propietari que sigui ell que corri amb les despeses.
- Fes-ne llistes amb tots aquests detalls: És possible que durant setmanes vegis diversos habitatges i desprès et sigui difícil recordar els detalls.
- Estudia bé la zona: Si es tracta d’un barri tranquil, sorollós, les comunicacions, etc.
 
3.4.- La cèdula d'habitabilitat
Per a poder viure en un habitatge és imprescindible que aquest tingui la corresponent Cèdula d’Habitabilitat. Aquest és un document que garanteix que l’habitatge està en condicions d’ésser ocupat i és imprescindible per donar d’alta els diferents subministraments. Aquest document el certifica un tècnic qualificat, arquitecte o aparellador i l’atorga la Generalitat de Catalunya.
 
 
El contracte de lloguer o arrendament és un pacte (normalment un document escrit) que estableix les normes que regiran la relació entre l’arrendador (propietari) i l’arrendatari (llogater), que serà legal i de compliment mentre l’inquilí visqui a l’habitatge llogat.
 
4.1.- Caracterísitques
El contracte de lloguer pot ser verbal o escrit. Et recomanem que per evitar problemes, demanis contracte per escrit. En ell han de constar obligatòriament les següents dades:
 
- Identificació de l’habitatge: adreça completa especificant numeració del pis.
- Nom i cognoms del propietari/a i llogater/a, amb els seus DNI.
- Renda que s’ha de pagar mensualment (especificada en import mensual o anual).
- La durada del contracte i la data d’inici.
- La data de la signatura o de l’ocupació efectiva del lloguer.
 
I seria convenient que hi constés:
- La forma de pagament del lloguer.
- La fiança.
- La clàusula d’actualització de la renda.
- La repercussió de les despeses.
- Un inventari de mobles i electrodomèstics, si s’escau.
 
En tot cas, sempre et recomanem que abans de signar el contracte, llegeixis bé totes les clàusules i que davant de qualsevol dubte, consultis a un expert en aquests temes o al nostre servei d’assessoria jurídica.
 
4.2.- Durada del contracte
La durada del contracte és lliure i haurà de ser pactada per les dues parts. Ara bé, si el termini que es pacta és inferior a 5 anys, la Llei diu que quan s’acabi aquest contracte, aquest es perllongarà en terminis anuals fins a una durada màxima de 5 anys. Això serà així si ho vol l’inquilí i obligatòriament el propietari a d’acceptar-ho. En cas contrari, haurà de notificar que no vol seguir a l’habitatge amb 30 dies d’antelació, com a mínim, abans de que finalitzi el contracte o qualsevol de les pròrrogues.
Aquesta pròrroga obligatòria no es farà tampoc si el propietari té necessitat d’ocupar l’habitatge abans dels 5 anys per a destinar-la com a habitatge permanent. Això, però, ha de figurar al contracte per escrit. Si hi figura, el propietari haurà d’ocupar l’habitatge abans de 3 mesos del desallotjament de l’inquilí. De no ser així, l’inquilí podrà tornar a l’habitatge per 5 anys més i serà indemnitzat amb les despeses que el desallotjament li hagi causat. Una altre possibilitat és ser indemnitzat amb l’import total de la renda dels anys que li quedessin fins a la fi del contracte.
Si el propietari o descendents necessiten l’habitatge passats els 5 anys, ho han de notificar a l’inquilí amb tres mesos d’antelació i ocupar l’habitatge abans de mig any. En cas que el propietari decidís vendre l’habitatge, l’inquilí té dret preferencial de compra.
Si el termini de durada és de 5 anys, quan aquest finalitzi i si cap de les parts diu el contrari, aquest es renovarà per anualitats fins a un màxim de tres anys més. En aquest cas, l'inquilí tindria dret a abandonar l’habitatge al final de cada any d'arrendament.
 
4.3.- Renda
La renda serà pactada lliurament per ambdues parts. El pagament serà mensual (si no s’indica el contrari) i s’efectuarà durant els primers 7 dies del mes. L’arrendador haurà de facilitar un rebut de pagament al arrendatari. La manera més fàcil de pagar el lloguer és mitjançant el banc, indicant el concepte a cada pagament i el mes al que correspon. Durant els primers 5 anys de lloguer, la renda només podrà ser actualitzada d’acord amb l’IPC de l’any i un cop es compleixi cada any de vigència del contracte. Posteriorment als 5 anys, sí es podrà revisar la renda i l’arrendador la podrà apujar si així ho desitja.
 
4.4.- Fiança
Quan signis el contracte, et demanaran una fiança en metàl·lic que correspon a un mes de renda. Això és obligatori segons la Llei d’Arrendaments Urbans i aquesta fiança està subjecta a actualització passats els primers 5 anys de contracte. La fiança serveix com a garantia en el cas que l’inquilí no compleixi les seves obligacions i per respondre a possibles desperfectes que es trobin a l’habitatge causats per l’inquilí. Aquesta fiança se’t retornarà quan deixis l’habitatge si no hi ha desperfectes.
Normalment aquesta fiança és d’un mes, però pot ser que en alguns contractes te’n demanin dos. Per exemple, si el pis té mobles, possiblement el propietari te’n demani dues fiances, una pel pis i una altre pels mobles.
Demana sempre que et donin un rebut on consti que el pagament d’aquesta quantitat és en concepte de fiança.
El propietari ha de dipositar obligatòriament aquesta fiança a un organisme oficial i sense que pugui obtenir interessos.
A més de la fiança, el propietari i l’inquilí poden pactar altres garanties, com pot ser avals bancaris, avals personals, assegurances, etc.
 
4.5.- Drets i obligacions
Tant el propietari com el llogater tenen uns drets i deures que complir. Tot seguit te’ls especifiquem.
 
Del llogater/a:
• Drets:
- Dret a fer servir l’habitatge sense que el propietari pertorbi el seu ús.
- A rebre justificant per escrit dels rebuts que facin referència al pagament mensual de la renda i que acreditin tots i cadascun dels conceptes pels quals nosaltres estem pagant.
- L’arrendatari té garantit el lloguer durant un període mínim de 5 anys prorrogables per petició pròpia dirigida al propietari.
- Té el dret que li retornin la fiança que va dipositar al començament de l’arrendament, sempre que no hagi produït desperfectes a l’habitatge. Si l’arrendador es nega a tornar-la, tenim dret a exigir que ens expliqui els motius i els acrediti. En el cas que l’habitatge estigui moblat és recomanable que abans de deixar-lo es comprovi, juntament amb el propietari, que tot està correcte i signar un full de conformitat; així evitarem que després no ens retorni la fiança.
- A que el propietari faci les reparacions que siguin necessàries per a poder residir còmodament. Aquestes reparacions seran a càrrec del propietari, sempre i quan no es derivin del mal ús del llogater. El llogater pot fer-se’n càrrec per avançat si són molt urgents, però el propietari desprès se les ha d’abonar.
- A resoldre el contracte en les condicions pactades.
- A fer obres d’acondicionament si s’és discapacitat físic.
- A adquirir l’habitatge de forma preferent si es posa a la venda.
- Dret a comprovar l’estat de l’habitatge abans d’entrar-hi a viure, per assegurar-se en quines condicions està aquest i el mobiliari (en cas que estigui moblat).
- Té dret a comprovar que qui li lloga l’habitatge n’és realment el propietari . Això es pot fer simplement anant al Registre de la Propietat. Al mateix temps, es té dret a comprovar que la persona que actuï en nom del propietari tingui poders notarials suficients per fer-ho.
- Dret que l’arrendador no li exigeixi el pagament anticipat de més d’una mensualitat.
- Dret a subrogar-se en el contracte en casos previstos.

• Deures:
- Pagar la fiança.
- Pagar la renda mensual fins al termini marcat en el contracte.
- Cal destinar l’habitatge llogat a lloc per viure, personal o familiar, i no a altres usos diferents dels pactats amb el propietari.
- Tenir cura de l’habitatge i no fer-hi activitats molestes, insalubres o il·legals.
- A fer i pagar les reparacions que per deteriorament per ús o negligència s’hagin de realitzar.
- Deixar que es realitzin les obres necessàries per a conservar l’habitatge.
- Pagar la renda que falti fins l’acabament del contracte en cas d’abandonar l’habitatge abans que finalitzi el contracte.
- Si es desisteix del contracte, ho ha de comunicar al propietari dos mesos abans de que aquest finalitzi.
- A no sotsarrendar l’habitatge sense consentiment del propietari.
- A comunicar la renúncia a la prorroga de la vigència del contracte amb una antelació mínima de 30 dies.
- Pagar els consums de serveis (aigua, llum, gas, telèfon...) i les despeses de comunitat que li corresponguin.
 
Del propietari/a:
• Drets:
- Que se li pagui la renda fixada. Garantia de que l’habitatge es destinarà com a residència del llogater i que se’n tingui cura.
- Rebre la fiança com a garantia que l’habitatge li serà retornat en bones condicions.
- Augmentar la renda d’acord amb el que s’ha especificat al contracte. La pot elevar per obres de millora fetes a l’habitatge transcorreguts 5 anys de duració del contracte sempre i quan al contracte no s’especifiqui el contrari.
- Cobrar la renda que falti fins l’acabament de contracte si el llogater el deixa abans de finalitzar el contracte.
- Pot interrompre el sistema de pròrrogues de l’arrendatari si necessita ocupar abans de 5 anys l’habitatge per destinar-lo a residència habitual d’ell, sempre que aquest supòsit consti expressament per escrit en el contracte.
- Pot resoldre el contracte de lloguer si el llogater no paga la renda, sotsarrenda l’habitatge sense el consentiment del propietari, fa obres sense el seu permís, per danys en l’habitatge o si l’arrendatari realitza activitats insalubles, nocives o perilloses.

• Deures:
- Garantir al llogater l’ús pacífic de l’habitatge.
- Fer les reparacions de caràcter urgent o pagar el cost de les reparacions urgents que hagi fet el llogater.
- Garantir que l’habitatge sigui habitable al llarg del contracte.
- A ingressar la fiança a l’INCASOL.
- Notificar per escrit l’actualització de la renda, justificar les despeses en general amb rebuts i complir les clàusules pactades al contracte.
- No pot exigir el pagament anticipat de més d’una mensualitat.
 
4.6. Causes de recissió del contracte
Si una de les parts incompleix les obligacions del contracte, l’altre té el dret a exigir que els compleixi o a rescindir el contracte. La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) preveu que el propietari pugui rescindir el contracte per:
- Falta de pagament de renda, fiança o quantitats que hagi d’assumir l’inquilí.
- Sotsarrendament  no consentit o cessió de l’habitatge a terceres persones.
- Desperfectes causats intencionadament a l’habitatge o realització d’obres sense consentiment del propietari.
- Realització d’activitats molestes, insalubles, nocives, il·ícites o perilloses.
- Si l’habitatge deixa de ser residència habitual de l’inquilí i es fa servir per altres usos.
 
El propietari, per altra banda, pot establir condicions particulars, com per exemple que no es puguin tenir animals de companyia. Si l’inquilí en tingués, també podria ser això una causa de rescissió del contracte.
D’altra banda, l’arrendatari pot rescindir el contracte si:
 
- El propietari es nega a fer les obres necessàries per conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat.
- Si el propietari no facilita l’ús pacífic de l’habitatge.
 
En qualsevol cas, abans de signar el contracte, assabenta’t bé de totes les possibles causes de rescissió del contracte.
No obstant això, hi ha altres situacions que poden comportar resolucions especials:
 
4.6.1.- Subrogació de l'habitatge
La subrogació és el traspàs de la titularitat del contracte de lloguer a una altre persona en cas de defunció, divorci, separació o nul·itat matrimonial. En cas de que la unitat familiar que ocupa un habitatge variï per separació, divorci o nul·itat matrimonial, el cònjuge o parella estable de l’inquilí titular del contracte podrà continuar pagant el lloguer i vivint a l’habitatge, passant a ser el titular. En cas de defunció, el cònjuge o parella estable, els fills, pares més grans de 70 anys, ascendents o descendents i parents fins a tercer grau col·ateral amb una disminució del 65% com a mínim podran restar a l’habitatge pagant el lloguer. La única condició és que hagin viscut amb l’inquilí durant els dos anys anteriors a la seva mort.
En contractes amb una durada superior a 5 anys, es podrà pactar que no hi hagi aquest dret de subrogació, si aquesta té lloc durant els 5 primers anys de durada de l’arrendament o que aquest finalitzi als 5 anys quan la mort es produeixi amb anterioritat.
Per a continuar el contracte d’arrendament en el lloc de l’arrendatari mort, s’ha de notificar a l’arrendador la defunció amb un certificat i s’ha d’aportar la identitat, el parentiu amb el mort, tot comprovant que es compleixen les requisits legals per a substituir-lo. Si en el termini de tres mesos des de la mort de l'arrendatari, l'arrendador no rep cap notificació per escrit de la mort, el contracte d'arrendament es dissol, i estan obligats a pagar la renda dels esmentats tres mesos tots els qui pogueren succeir l'arrendatari, excepte els qui renuncien a la seva opció notificant-ho per escrit a l'arrendador en el termini del mes següent a la mort.

4.6.2.- Cessió del contracte de sotsarrendament
El propietari no podrà cedir el contracte sense consentiment escrit del llogater. En cas de cessió, nou adquiridor se subrogarà en la posició de l’antic posseïdor davant del llogater: és a dir, adquirirà tots els drets i obligacions que abans de la cessió corresponien al propietari.

4.6.3.- Alienació de l'habitatge llogat
Tota persona que compri un habitatge que està sent objecte d'un contracte de lloguer queda subrogada als drets i les obligacions del propietari anterior de la finca. Ell llogater d'aquest habitatge podrà acollir-se al lloguer durant almenys cinc anys més des de la compra de la finca, o fins que finalitzi el contracte de lloguer si és abans dels cinc anys. En cas de venda, el llogater té dret preferencial a la compra i el propietari ha d’acreditar que ha notificat a l’inquilí la venda per a què aquest pugui fer ús d’aquest dret d’adquisició.
 
 
Llogar un habitatge comporta, a més del pagament del lloguer, el pagament de les despeses de viure-hi en ell. Tot seguit t’especifiquem qui s’ha de fer càrrec de cada tipus de despesa.
 
5.1.- Contractes de subministraments
Les despeses corresponents al consum de subministraments (llum, aigua, gas, telèfon, etc.) hauran de ser assumides per l’arrendatari.
Assegura’t bé abans de signar un contracte de si tots els subministraments estan donats d’alta i si estan al corrent de pagament, ja que si no ho estan, la despesa que hauràs d’assumir pot ser alta. Has de posar al teu nom tots aquests subministraments.
Per tal de donar-nos d’alta d’aquests serveis (en cas de que no estiguin donats prèviament) només cal posar-se en contacte amb les empreses distribuïdores, per tal de contractar, durant el temps que vulguem, el subministrament.
 
5.2.- Obres i reparacions
L’arrendatari no pot realitzar obres que modifiquin la configuració de l’habitatge o dels seus accessoris o que provoquin una disminució de l’estabilitat o seguretat de l’habitatge sense el consentiment del propietari. Aquestes obres s’han de demanar per escrit. En cas d’incompliment d’aquest aspecte, el propietari podria rescindir el contracte unilateralment sense que el llogater pogués demanar indemnització.
El propietari té la obligació d’assumir les despeses de les obres necessàries per conservar l’habitatge en condicions òptimes per viure-hi. Les úniques reparacions que no ha d’assumir són aquelles realitzades a causa del mal ús o deteriorament produït pel llogater. Aquest ha de comunicar el més aviat possible al propietari la necessitat de reparació. En cas que sigui molt urgent, el llogater pot encarregar les reparacions i pagar-les de la seva butxaca i posteriorment demanar-li el retorn de l’import al propietari. Aquestes obres no donen dret a pujar el cost del lloguer al propietari. És més, si les obres duren més de 20 dies, el propietari ha d’abaixar el lloguer a l’arrendatari.
Quant a les obres de millora, el propietari no les pot repercutir econòmicament al lloguer si es fan durant els primers 5 anys de contracte, però sí que ho podrà fer constar posteriorment, tret que s’hagi especificat que no abans. En aquest cas, el propietari ha d’avisar per escrit de l’augment amb tres mesos d’antelació. El propietari ha d’avisar també amb tres mesos d’antelació de que es realitzaran les obres i el llogater té l’obligació de donar permís per a que es facin. En cas de no estar d’acord, l’arrendatari pot marxar de l’habitatge en els dos mesos següents, té dret a cobrar indemnització per les despeses que les obres li obliguin a efectuar, o pot optar a pagar un lloguer més baix.
 
5.3.- Les despeses de la comunitat
Les despeses de comunitat (porteria, neteja de l’immoble, vigilància, etc.) són assumides, en principi, pel propietari, si no s’estipula el contrari al contracte. Si així fos, anualment no es poden apujar més del doble de l’IPC i en el contracte s’ha de fixar el cost anual d’aquests serveis. Si aquestes despeses les assumeix l’arrendatari, haurà de constar al contracte de lloguer i s’ha d’especificar al contracte l’import i a quin període correspon (per exemple, 60 euros cada dos mesos). L’inquilí haurà de rebre especificat en el rebut de lloguer les despeses de comunitat.
Si a les reunions de la comunitat de propietaris (a les qual ha d’assistir el propietari) es decideix pujar l’import de la quota, el llogater només pagarà aquest increment quan sigui igual o inferior al que suposaria 2 vegades el tant per cent de l’IPC marcat per aquell any. Només es pot augmentar anualment la quota i el propietari li ha de comunicar al/la llogater/a mostrant-li copia de l’acord pres en junta de veïns.
Respecte a les reparacions de l’escala, el/la llogater només suportarà els imports de la quota ordinària de la comunitat, mai les “derrames” per reparacions: col·ocació d’ascensor, façana, teulada,... Tot això ho marca així l’actual llei d’arrendaments urbans (LAU del 1994). Als contractes subjectes a lleis anteriors, els anomenats contractes de renda antiga d’import molt baix, les possibles reparacions de l’escala les han de suportar els/les llogaters/es. Sempre però s’ha de comprovar la llei a la que el contracte està subjecte i els pactes i acords als que ambdues parts van arribar al signar-lo.
 
5.4.- IBI
L’Impost de Béns Immobles és aquell que grava el valor de l'immoble. El recapta l'ajuntament del municipi on està ubicat. Es cobra anualment i en funció del valor cadastral assignat a la finca. En principi, aquest impost corre a càrrec del propietari del pis, però podria ser abonat per l’inquilí, si així s’especifica al contracte.
 
 
El sotsarrendament i el contracte de lloguer parcial son els grans desconeguts entre moltes de les persones que volen emancipar-se i no tenen mitjans per llogar un habitatge sencer. Llogar una part d'un habitatge es veu com una opció molt econòmica per a la gent que no pot fer front al lloguer sencer d'un habitatge.
Cal anar molt amb compte amb aquest tipus de contracte, ja que el desconeixement del sotsarrendament o el contracte de lloguer parcial provoca tota mena de situacions en les quals gairebé sempre els perjudicats són els més febles i acostumeu a ser els joves, si prèviament no esteu informats degudament.
És molt freqüent el fet de contractar el lloguer d'habitació o sotsarrendament de forma verbal amb el propietari o el llogater i establir-ne quines en seran les condicions; però cal anar amb compte, perquè moltes vegades el fet de no tenir res per escrit pot dificultar en gran mesura la nostra situació i crear una indefensió en els nostres drets i interessos.
Quan es formalitza el contracte de lloguer parcial o sotsarrendament, hem de tenir molt clar quin és l'espai concret de l'habitatge del qual podrem gaudir amb tota llibertat (dintre d'un ordre, és clar), quins seran els espais comuns que es compartiran amb l'arrendatari o d’altres persones que tenen també un lloguer parcial al mateix habitatge, i també establir quines seran les despeses que haureu d’assumir, entre d'altres.
 
A. CONTRACTE DE LLOGUER PARCIAL
Aquesta modalitat contractual s’adapta a joves que busquen llogar una habitació en un pis que és propietat d’un altre i que conviuran amb el propietari del pis.
Pot haver-hi un o diversos contractes de lloguer parcial simultanis en un mateix habitatge. El propietari de l’habitatge pot llogar parcialment lliurament, sempre que quedi molt clar quins són els espais propis i comuns de cadascun dels contractes de lloguer parcials.
Es molt recomanable establir amb el propietari, sempre per escrit, quines seran les condicions, els drets i les obligacions a les quals haureu de fer front. Per aquest motiu, hem elaborat un model aproximat de contracte, on figuren tots els pactes i condicions que poden regir el lloguer parcial. Pretenem d’aquesta manera evitar sorpreses i possibles abusos per part del propietari o fins i tot del mateix arrendatari.
El lloguer parcial pot tenir una duració d’un any o una duració diferent (superior o inferior). En tot cas s’ha d’explicitar l’inic del contracte i la data d’acabament.

Els tipus de contracte de lloguer parcial són: contracte parcial de durada anual i prorrogable i contracte parcial de durada determinada.
 
B. EL SOTSARRENDAMENT
El sotsarrendament es preveu expressament a la Llei d'Arrendaments Urbans com una facultat que te el llogater per sotsarrendar una part de l’habitatge que ell mateix prèviament ha llogat en la seva totalitat sempre amb el consentiment previ per escrit del propietari. L'habitatge llogat només es pot sotsarrendar parcialment.
En el cas de sotsarrendar un habitatge, abans de signar el contracte assegureu-vos que el llogater té l’acord previ i explícit del propietari de l’habitatge per a sotsarrendar l’habitatge.
El sotsarrendament només es pot realitzar quan el sotsarrendatari destini la part de l'habitatge llogat a la mateixa finalitat que l'arrendatari, és a dir únicament a arrendament d'habitatge que tingui com a objectiu primordial satisfer la necessitat permanent d'habitatge.
En els sotsarrendament intervenen tres figures:
 
- Primer el propietari del pis o “arrendador”, que ha de donar el seu consentiment per escrit, per tal de permetre a l'arrendatari que llogui una part de l'habitatge llogat prèviament; Cal comprovar que el propietari esta assabentat del contracte de sotsarrendament i que dona el vist-i-plau. El contracte de sotsarrendament no serà vàlid si el propietari del pis no ha donat el seu consentiment.
- En segon lloc, la persona que lloga tot l'habitatge o “arrendatari”;
- En tercer lloc, el sotsarrendatari, que és la persona que té dret a gaudir d'una part de l'habitatge llogat per l'arrendatari.
 
Quan el contracte de sotsarrendament tingui una durada inferior al del contracte de lloguer caldrà especificar-ho en l’acord de sotsarrendament tant el dia d’inici com el d’acabament. El dret del sotsarrendatari s'extingirà, en tot cas, quan ho faci el dret de l'arrendatari que va sotsarrendar aquesta part de l'habitatge.
Així mateix cal indicar el temps de que disposa el sotsarrendatari per a comunicar l’extinció del contracte, que es fixa normalment en 30 dies. Si ho comuniques en aquest període de temps no hi ha cap indemnització però tot això cal que s’especifiqui al contracte.
El preu del sotsarrendament no podrà excedir, en cap cas, del que li correspongui a l'arrendatari pel total de l'arrendament de l’habitatge llogat si que podrà ser igual.
 
 
És necessari tenir una assegurança quan es lloga un habitatge?
Un contracte d’assegurances és aquell pel qual l’assegurador s’obliga a pagar a l’assegurat o a un tercer, en el cas que esdevingui un risc o un esdeveniment incert, a canvi d’una prima. Aquest contracte proporciona una cobertura als riscos que puguin esdevenir a persones, coses o drets davant determinats esdeveniments danyosos futurs i incerts.
L’assegurador és una persona jurídica (entitat o companyia) que s’obliga a pagar la indemnització pactada al assegurat en cas que es produeixi el sinistre objecte de la pòlissa o contracte, a canvi de rebre una prima que prèviament ha estipulat amb l’assegurat.
L’assegurat i qui paga la pòlissa (prenedor) no tenen perquè coincidir. L’assegurat és aquella persona a favor de la qual es signa l’assegurança. El prenedor és la persona física o jurídica que contracta la pòlissa i que en la majoria de casos és també l’assegurat, però pot ser que ambdues figures no coincideixin. En el cas de les assegurances de vida, a més, hi ha la figura del beneficiari, que seria qui rebria la indemnització en cas de defunció de l’assegurat.
 
Pel que fa a un habitatge de lloguer, hi ha dues assegurances bàsiques que és recomenable contractar:
Assegurança de danys de l’habitatge: És obligatòria per llei i cobreix el continent (l'estructura) de l'habitatge. En cas de pèrdua total del bé immoble, la companyia asseguradora liquida el deute pendent a l'entitat financera i la resta de l'import, fins a cobrir el total del valor cobert, el lliura a l'assegurador.
Assegurança multirisc: Amb una sola prima es cobreixen diferents riscos en un únic document. Aquesta pòlissa et protegeix de possibles sinistres al teu habitatge, als béns que tinguin a dins i alguns danys que pogués causar als teus veïns. Aquesta assegurança cobreix incendis, explosions i raig, actes vandàlics, riscos catastròfics (terratrèmols, inundacions...), tempestes, escapaments d’aigües, despeses derivades, vidres, diners, títols i valors, danys elèctrics, béns refrigerats, danys estètics, despeses de localització d’avaries, omissió de tancament d’aixetes, jardins i mobiliari de jardí, desplaçament temporal de contingut, animals domèstics i/o reclamacions de tercers.
En cas de lloguer, la llei no obliga a tenir l’habitatge assegurat amb una pòlissa multirisc. Això només és obligatori en cas que existeixi hipoteca per part del propietari, ja que, totes les entitats bancàries obliguen a que existeixi una assegurança mentre duri el préstec hipotecari.
Tot i això, les dues parts poden decidir contractar-la, pagant-ne el cost alguna d’elles o a mitges. En tot cas, s’hauria de reflectir en el corresponent contracte d’arrendament la decisió que prenguin.
El prenedor serà qui la contracti. En cas de contractes signats amb la intervenció de les Borses Joves d’Habitatge, l’assegurança és gratuïta durant el primer any i és una de les principals avantatges del servei. El prenedor és el/la jove, perquè és el/la llogater/a qui se n’adonarà de l’existència d’alguna irregularitat en l’immoble. En aquest cas,  és qui ho haurà de posar en coneixement de la companyia asseguradora perquè es faci càrrec, si és el cas, d’arreglar-ho tot.
És molt aconsellable que existeixi una assegurança multirisc en els habitatges, ja que el cost és relativament baix i aporta seguretat i estalvi de diners en reparacions. Evidentment, s’ha d’intentar que el cost de contractar l’assegurança el suporti el propietari, perquè és el màxim interessat en que l’immoble estigui en un estat òptim i a més, la tranquil·itat que li reporta no té preu. Un altre argument per a que pagui ell l’assegurança és que aquesta és anual, i el llogater/a pot ser hi està menys temps a l’habitatge.
Assegurança d’impagaments: També anomenada de caució. Aquest producte beneficia als propietaris en tant en quant cobreix l’impagament per part dels inquilins entre 6 i 12 mesos. Té un cost  anual aproximat pel propietari d’aproximadament un 60% de la renda mensual.  L’arrendador ha de presentar un contracte de lloguer i el DNI. Les asseguradores demanaran a l’arrendatari un contracte de treball i les seves darreres dues nòmines.
També pot cobrir aquesta pòlissa possibles destrosses a l’habitatge. Algunes de les assegurances poden cobrir fins a 3.000 euros per aquest tipus de destrosses, però normalment solen cobrir les destrosses produïdes només en períodes de desnonament. També cobreixen destrosses fetes per actes vandàlics, però no solen estar incloses les destrosses produïdes pels llogaters en períodes de lloguer.
Aquesta assegurança també pot cobrir una ajuda jurídica, tot i que és poc habitual. L’assegurança d’impagaments l’ha pot contractar únicament el propietari, mai l’arrendatari.
 
A continuació et detallem algunes de les preguntes més freqüents que els joves es fan a l’hora de llogar un habitatge.

- He trobat un pis i el compartiré amb un amic/ga. A nom de qui ha d’anar el contracte?
Es recomanable que el contracte estigui a nom dels dos. Això permetrà que si un dels dos deixa abandona l’habitatge, l’altre hi pugui continuar vivint.
 
- Quina és la relació del llogater amb la comunitat de propietaris?
L’inquilí no pot optar a cap càrrec dins la comunitat de propietaris, però si pots participar a les reunions de veïns. Si els veïns ho creuen convenient, pots tenir veu però mai vot. En absència del propietari a les reunions de Comunitat, aquest pot delegar el vot a l’inquilí mitjançant una autorització, però el dret de vot continuarà sent del propietari i l’inquilí únicament serà el seu portaveu. En el punt anterior t’expliquem qui se’n fa càrrec de les quotes que es  paguen a la comunitat de propietaris.

- En quina quantitat em poden apujar la renda del lloguer?

Durant els primers 5 anys, la renda s’apujarà segons l’Índex de Preus al Consum (IPC) dels darrers 12 mesos. L’arrendament es podrà actualitzar a partir del 6è any de renda si es pacta al contracte. Si no es pacta, l’actualització serà també segons l’IPC.
Les obres de millora a l’habitatge pugen la renda només transcorreguts els 5 anys de durada del contracte.
 

- Puc cedir o sotsarrendar el pis a una altre persona?
Mai sense el consentiment del propietari. Si cedeixes consentidament l’habitatge, el nou inquilí tindrà els mateixos que abans tenies tu. En cas de sotsarrendament pactat, aquest s’haurà de fer a través d’un contracte de sotsarrendament.

- Qui paga les despeses extraordinàries de l’escala?
El propietari, sinó s’indica el contrari. Les despeses de comunitat i les despeses extraordinàries (derrames), en principi, han de ser a càrrec del propietari. Abans de signar el contracte, mira bé qualsevol clàusula al respecte.

- Què he de fer si vull llogar una habitació només?
Evidentment, fer-ho per escrit amb un contracte d’arrendament parcial o sotsarrendament. Els teus drets mai han de ser menors que els del propietari. El preu de l’habitació i la durada del contracte no pot superar el l’arrendament originari i s’han de definir els espais comuns dels que podràs gaudir.

- Puc participar a les reunions de la comunitat de veïns del meu edifici? Puc optar a algun càrrec dins d’aquesta comunitat?
Pots participar com oient i si la resta de propietaris ho creuen convenient, pots tenir veu però mai vot, a no ser que el propietari t’autoritzi a que votis per ell. No pots optar a cap càrrec dins la comunitat de veïns ja que no ets propietari.

- Si s’espatlla, per exemple, la caldera de gas del pis i l’he de canviar, qui ha de pagar-ho?
Si es per deteriorament pel pas del temps, la despesa corre a càrrec del propietari, però si ha esta per mal ús de l’inquilí, ho ha de pagar l’inquilí. En qualsevol cas, no has de realitzar el canvi sense avisar al propietari de l’avaria.

- Què passa si marxo abans de que finalitzi el meu contracte?
L’inquilí ha de preveure la seva estança a l’habitatge ja que si marxa abans de que finalitzi el contracte pot trobar-se amb que el propietari li demani el que queda de renda fins a la finalització del contracte. Per a evitar això, es pot pactar prèviament a la signatura del contracte el que s’anomena “clàusula de preavís per a rescissions anticipades”, que permetrà una indemització més justa per ambdues parts.

- En quina mida afecta al contracte de lloguer la separació, divorci o defunció de l’inquilí?
En cas de separació, divorci o nul·litat matrimonial, el cònjuge o parella estable podrà continuar pagant el lloguer. En cas de defunció, el cònjuge o parella estable, els fills, pares més grans de 70 anys, ascendents o descendents i parents fins a tercer grau col·lateral amb una disminució del 65% com a mínim podran restar a l’habitatge pagant el lloguer. La única condició és que hagin viscut amb l’inquilí durant els dos anys anteriors a la seva mort. En contractes amb una durada superior a 5 anys, es podrà pactar que no hi hagi aquest dret de subrogació.

- Qui ha de pagar l’IBI i altres impostos municipals?
En principi el propietari, però si el contracte diu el contrari, haurà de ser l’inquilí qui aboni aquest Impost de Béns i Immobles.  
 
 Font: Oficina d'Habitatge del Consell Comarcal del Barcelonès; www.barcelonesjove.net.